Риэлтор по аренде квартир

Услуги частного риэлтора с опытом работы в сфере недвижимости более 15 лет.

Основное правило работы риэлтора – это получение максимально возможной выгоды для всех сторон сделки. В процессе общения с клиентами я досконально взвешиваю и оцениваю ситуацию на рынке недвижимости. Зачастую на практике я наблюдаю то, что желающие сдать квартиру в Москве завышают арендную плату, а потенциальный наниматель отказывается от выгодных предложений, надеясь на баснословное везение.

На арендную стоимость оказывают влияние многие факторы, среди которых: месторасположение, отдаленность от центра, наличие внутренней отделки, транспортная инфраструктура, социальная среда. Агент по аренде жилой недвижимости, как правило, располагает личной клиентской базой. Однако ему доступны и предложение от собственников жилья. Во время личной беседы с наймодателем я детально выясняю необходимые тонкости, которые оказывают влияние на арендную стоимость и, беря в расчет среднюю цену по району, предлагаю скорректировать ее (при этом не всегда в меньшую сторону). Я нацелена на долгосрочное взаимосотрудничество, следовательно, не стремлюсь к скорейшему завершению сделки. Если владельца жилья не ограничивает временной показатель, то я стараюсь найти высоко платежеспособного нанимателя.

За сколько можно сдать квартиру

Изначально необходимо установить арендную ежемесячную плату за жилье. Данный вопрос требует серьезного и грамотного подхода. Большинство хозяев завышают свои требования (это факт, с которым я сталкиваюсь практически ежедневно), что во многом оттягивает момент сдачи. Имеется множество нюансов, которые, прямо или косвенно, оказывают влияние на арендную стоимость жилья: район, месторасположение, отделенность от метрополитена, транспортная инфраструктура, качество ремонтных работ, жилплощадь, этажность дома и его серия, меблировка, оснащение бытовой техникой, наличие охранной сигнализации, консьержа, парковочных мест, какие соседи, городская инфраструктура (близкорасположенные парковые зоны, школы, детсады), экологическая обстановка.

Основными факторами, которые оказывают прямое влияние на арендную стоимость, считаются месторасположение и район. Отдаленность от метрополитена также формирует стоимость. Если станция метро находится в пешей доступности, то шансы сдать быстро жилплощадь повышаются. Состояние жилья, внутренняя отделка или ее отсутствие – тоже имеют огромную значимость. Данные показатели и формируют стоимость на аренду. Также при расчетах следует брать во внимание сезонность и оценку рынка жилья. Наивысшие возможные значения достигаются в осенне-зимний период, а минимальные можно наблюдать в летний сезон. Остальные нюансы относятся к второстепенным. При любых обстоятельствах реакция потенциальных нанимателей или ее отсутствие станет направляющей к принятию рационального решения вопроса решению.

Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения составляется между собственником жилой недвижимости и арендатором и имеет юридическую силу на основании гражданско-правовых законов. При наличии разногласий может является аспектом для подачи искового заявления и доказательной базой в судебном процессе. Обязательно в соглашении сторон должны быть прописаны следующие пункты: график платежей, количество человек, паспортные данные сторон, имущественная опись, условия расторжения и возврата денег. Некоторые полагают, что договор, составленный «на коленях» является гарантией всего (такое мнение часто внушают агенты по аренде). Могу ответственно сказать, что это полный бред.

Безусловно, при сдаче недвижимости в аренду нужно подумать над тем, чтобы Ваши отношения с арендаторами были четко урегулированными и достигнутые соглашения были не голословными, а вписанными в соглашении. Но даже это не дает вам 100% гарантии. К примеру, не гарантирует, что арендаторы не съедут через месяц, если решили, то выполнят свое решение. Если они перестали платить, то имеется у вас договор или нет – не имеет значения.  Востребовать плату будет достаточно тяжело. Не каждый собственник готов пойти в суд и заниматься судебными тяжбами. Гораздо легче расторгнуть соглашение со старыми арендаторами и найти новых.

Однако факт подписанного договора нет гарантирует того, что арендаторы будут постоянно жить в данном помещении годами и приносить вам доход, но он в полной мере выражает достигнутые соглашения между собственником и арендатором. Поэтому многие собственники закрывают глаза на подписание договора, а зря. Какое отношение к договору – такой и результат. Кто-то из собственников убирает его куда подальше и забывает о его наличии. Это дает возможность арендаторам тоже не придерживаться всех достигнутых соглашений. Если Вы сами так относитесь к договору, то они безусловно воспользуются данным моментом.

Конечно, мы все разные. Поэтому кто-то по своей доброте может отступить от прописанных пунктов. А это чревато последствиями, среди которых: задержки по оплате аренды, внесение суммы частями, что может привести к догам, испорченному имуществу, меняющимся жильцам – частый итог такого отношения к делу. Встречаются арендодатели, которые прибегая к жестким условиям в договорных обязательствах, стараются принудительно заставить арендатора к длительному проживанию в данной квартире, включая штрафные санкции. В данной ситуации пострадают обе стороны, так как расторгнуть договор «безболезненно» просто не получится.

Это, безусловно, лично мое мнение, но я считаю такие обязательства ущербными. Многие собственники жилья через какое-то время разочаровываются в нанимателях или у них меняется жизненная ситуация, но расторгнуть досрочно договор без уплаты штрафа у них не получится. Поэтому они «намертво приваривают» себя в зависимость от арендаторов в финансовом плане. Ведь сумма штрафных санкций, как правило, приравнивается к ежемесячной оплате за жилье.

Наиболее оптимальный вариант договорных обязательств – это прописать отдельный пункт, где подробно оговариваются условия расторжения договора. К примеру, при досрочном расторжении стоит поставить в известность как наймодателя, так и нанимателя не менее, чем за 14 дней до расторжения контракта. Так Вы обезопасите себя и своих арендаторов. Однако, договорные обязательства стоит заключать в обязательном порядке. Возможно он Вам и не понадобиться, а может через какое-то время Вы достанете его и воспользуетесь.

Также не стоит переходить на дружеские отношения с арендаторами. Платите – живете, не платите – съезжаете. Только строгое выполнение всех пунктов договорных обязательств даст возможность сохранить жилье в изначальном виде и получить доход, а не подсчитывать урон.

На какой срок заключать договор найма

Как правило, договорные обязательства заключаются на 11 месяцев. Однако можно заключить и на полгода, но с возможностью продления. Арендодатели, которые получили отрицательный опыт, заключают обязательства на шестимесячный срок. Делается это с целью того, чтобы перед подписанием долгосрочного договора у владельца жилого помещения и нанимателя была возможность приглядеться друг к другу.

Свою работу я строю на следующих основных принципах

Страховой депозит необходимость или прихоть

К одной из весомых мер защиты своего имущества и интересов относят страховую сумму. Именно она дает возможность обеспечить взятые арендаторами договорные обязательства. Определенная категория собственников жилья сдает его с целью получения дополнительного источника дохода, а для определенных людей он является единственным. Поэтому сдача недвижимости должна приносить прибыль и преимущественно регулярную. Ну так хочется думать. Как правило, при вселении обе стороны подписывают договор на длительный период. Владелец жилья уже рассчитывает на ежемесячную прибыль и может, в свой черед, взять иные кредитные обязательства, к примеру, ипотеку. Но в жизни не все так благополучно и могут случаться форс-мажоры. Например, сломался холодильник в сданной квартире или квартиранты съехали в экстренном порядке. А это не входило в Ваши далеко идущие планы. Вот здесь хозяева и размышляют, как защитить себя от форс-мажора.

Страховой платеж обеспечивает некую финансовую защиту. В единичных случаях жильцы после выселения оставляют квартиру в изначальном виде, но, как правило, следы проживания заметны сразу – испорченная мебель, неоплаченные счета и т. д. Поэтому в ситуации досрочного расторжения обязательств страховая сумма позволит выйти из положения с наименьшими потерями. А также это даст возможность быстро и без острых потерь среагировать на сложившуюся ситуацию и начать искать новых арендаторов.

Поэтому в соглашении обязательно прописывают пункт, согласно которому, арендаторы обязаны известить владельца о расторжении обязательств за 2 недели или один месяц. В ситуации, если этот пункт договора не соблюден, то страховой взнос пойдет в качестве возмещения убытков арендодателю, ведь фактически собственник теряет денежные средства от пустой квартиры. Помимо этого, в соглашении должен быть пункт, где конкретно описывается вся внутренняя обстановка (мебель, техника).

Делая выводы, можно с уверенностью заявить, что страховой взнос – это своего рода страховка от досрочного расторжения соглашения и возможность обеспечить сохранность имущества. Стать дисциплинированными людьми может заставить одно обязательство – это потеря денег. Следовательно, сдача недвижимости в аренду – это тотализатор с тоненькими гранями нюансов, играть в который можно при наличии страхового взноса.

Основные правила и понятия при сдаче квартиры в аренду

По миру ходит выражение: «Первый – Последний». Многие его говорят, но не понимают, что оно означает. Владельцы жилья тоже вроде осознают, что надо взять, но за что и как – разводят руками. Платеж за последний месяц, страховой взнос, залог. Многие просто не знают разницы в этих словах или зачастую путают их понятия.

После подписания договорных обязательств арендаторы обязаны внести ежемесячную предоплату за проживание и страховой взнос в размере арендной месячной платы, на случай форс-мажора. Именно страховую сумму владельцы жилья обязаны убрать в долгий ящик. При желании нанимателей съехать с данной площади, они должны поставить Вас в известность за 14 или 30 дней, внести оплату за эти дни соответственно. Владелец же обязан произвести полный расчет с нанимателем в день выселения из квартиры, используя в качестве инструмента страховой внос. Если имущество не повреждено, задолженности по коммуналке нет и у хозяина нет претензий, то сумма взноса возвращается арендатору полностью. При наличии претензий оговаривается сумма имущественного вреда и она же высчитывается из страхового платежа.

Большая ошибка, которую совершают владельцы жилья – это предложение арендаторам прожить месяц в счет отданной страховой суммы, вместо того, чтобы использовать ее для взаиморасчетов. Как правило, большинство собственников не откладывают данную сумму в долгий ящик и на момент окончательного расчета ее просто нет – деньги уже потрачены. В данной ситуации при наличии порчи имущества все расходы лягут на владельца, так как арендаторы уже внесли свой страховой депозит.

Повышенный спрос на недвижимость в Москве давно сформировал у жителей столицы привычку «выжимать» все возможное от сдаваемого жилья в аренду, при этом не инвестируя ни копейки. А зачем что-то делать, если риэлтор сдаст жилье и в таком состоянии. Однако сегодня все поменялось и времена, когда можно было сдать жилье без ремонта за большие деньги ушли в прошлое. Помещения, где последний ремонт производился при вводе дома в эксплуатацию, больше не интересны арендаторам. Сегодня рынок вынуждает хозяев следить за своим имуществом, предлагать наилучшие условия по техсостоянию и оплате, чтобы привлечь потенциальных арендаторов. Поэтому хозяева стали думать, как защитить свое имущество от причиненного ущерба.

Залог, страховая сумма, платеж за последний месяц – это 3 различных значения.

Платеж за последний месяц – это сумма предоплаты, которую вносят арендаторы за последние 30 дней пребывания. Однако не путайте с предоплатой за съем жилья, то есть Вы можете взять денежную сумму за 2-3 месяцев проживания нанимателя вперед, как бы авансом. Невозвратным считается только платеж за последние 30 дней, страховка и залоговый взнос – возвратные.

Залоговый взнос – это своего рода гарантия внесения арендной платы, которую берет на себя арендатор. Например, наниматели взяли на себя обязанность вносить определенную сумму ежемесячно за арендуемое жилье и при этом внесли залоговую сумму, но в оговоренный день ежемесячный платеж не поступил на счет владельца, тогда он может воспользоваться залогом в качестве ежемесячной оплаты за жилье, а арендаторы прожить этот месяц, не внося платежа. Но, данное условие в обязательно должно быть прописано отдельным пунктом. Как правило, залоговый взнос используют за последние 30 дней пребывания.

Поэтому хозяин должен четко понимать, за что он берет каждую сумму денег и не путать значения. Непонимание данных слов чревато негативными последствиями. Это самая частая ошибка, которую допускают собственники. Залог, страховка, арендная плата – это абсолютно разные понятия. Поэтому, если Вы одновременно взяли 3 разные суммы, то отложите в долгий ящик залоговую и страховую сумму, а ежемесячной платой пользуйтесь по своему усмотрению.

Однако, сегодня тяжело найти арендатора, который готов выложить сразу несколько сумм, да еще заплатить комиссионный сбор риэлтеру. Для многих – это большие деньги. Поэтому придется сделать выбор в пользу чего-то одного – прибыль или состояние недвижимости.

Оказываю Услуги Риэлтора в Москве

Всегда честно работать на стороне клиента – это главный пункт моего кодекса чести!